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기업정보

에이리츠 (140910) A Self-Administred Real Estate Investment Trust Inc.
거래소 / 소속업종 없음
기준 : 전자공시 반기보고서(2014.06)


II. 사업의 내용


가. 사업의 개요
     당사는 상근 임직원이 직접 책임지고 관리, 운영하는 실체형 개발전문 자기관리부동산투자회사로서 2011년 01월 26일 국토교통부로부터 영업인가를 받았습니다.
  기존의 부동산투자회사는 상근 임직원이 없는 명목형 부동산투자회사인 위탁관리부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사가 주로 운영되었고, 기업구조조정 목적의 부동산 내지 기타 부동산의 임대 및 개발을 수행하여 한시적(5년~10년)인 존속기간을 갖고 자산의 운용 및 관리가 자산관리회사에 위탁되었던 반면, 당사는 존속기간이 영속적이며 부동산투자회사법에서 정의된 개발사업을 대상으로 회사 상근 임직원에 의해 직접적인 개발, 운영 및 관리가 이루어진다는 점에 있어서 기존  부동산투자회사와큰 차이가 있습니다.


(1) 부동산투자회사의 종류
 부동산투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사법』에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자, 운용하여 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다.

자기관리부동산투자회사 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
위탁관리부동산투자회사 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
기업구조조정부동산투자회사 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의
투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

*개발전문부동산투자회사는 부동산투자회사법에 근거하여 부동산 개발사업에 자본을 투자  ·운용할 목적으로 설립되는 부동산투자회사를 의미하며, 위 표 각 유형의 부동산투자회사에 "개발전문"을 추가하여 설립 및 인가를 받을 수 있습니다.

(2) 자산의 구성
(2014.06.30 현재)                                                                                                  (단위: 백만원)

항 목 자산총액 비율(%) 총자산대비
구성비율(%)
부동산 토지 및 그 정착물

59,907

53.4

98.7
지상권, 임차권 등 부동산
사용에 관한 권리

350

0.3

부동산 개발사업

17,798

15.9

설립할 때 납입된 주금(株金), 신주발행으로 조성한 자금 및 소유 부동산의 매각대금

32,680

29.1

부동산 관련 유가증권

 

 


유 가 증 권

 

 


금융기관 예치

 

 


기 타 자 산

1,449

1.3

1.3
총자산 자기자본

15,451

13.8

100.0
부 채

96,733

86.2


나. 사업의 목

 (1) 사업목적

     회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 주식회사로서 다수의 기관 및 개인투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 취득 부동산의 개발  ·운용(분양, 임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접투자로 인한 위험 회피가 가능하게 함을 목적으로 합니다.

(2) 설립취지

     회사는 투자자에게는 부동산 시장과 자본시장을 연계한 새로운 상품을 제공하며, 부동산에 투자된 자금을 유동화 시킴으로써 국내 경제 전반에 활력을 줄 수 있는 장기적인 개혁의 중추적 역할의 수행을 설립 취지로 하고 있습니다. 또한 부동산시장에 투명하고 안정적인 간접투자 수단을 제공함으로써 부동산시장 안정화에 기여하고자 합니다.


다. 사업의 내

[가] 서울시 영등포구 영등포동8가 51-1외 3필지 개발사업

(1) 투자대상

     회사는 2011년에 서울시 영등포구 영등포동8가 51-1일원의 토지를 매입하여 도시형생활주택 및 오피스텔 개발사업을 추진하여 2012년 12월 완공, 분양을 완료하였습니다.

   (가) 사업 개요
     1) 공사 개요

구분 내용
사업명 영등포동8가 도시형생활주택등 복합빌딩 개발사업
위치 서울시 영등포구 영등포동8가 51-1외 3필지
지역지구 도시, 일반상업, 준주거, 중심지미관지구
용도 도시형생활주택, 오피스텔
대지면적 매입면적 653.50㎡ 투시도
기부채납 72.40㎡
이미지: 투시도(코어부분수정)

투시도(코어부분수정)


사업면적 581.10㎡
건폐율
/용적률
54.10%(법정 60%)
/749.77%(법정 750%)
건축면적 314.40㎡
연면적 지상 4,384.46㎡
지하 585.45㎡
합계 4,969.90㎡
층수 지하1층/지상19층
구조 철근콘크리트 구조
주차시설 총 61대 (법정 59대): 지상 5대, 지하 56대(기계식)


  2)부지 매입

                                                 <사업지 지적도>

이미지: 광희영등포지적도

광희영등포지적도


(나) 매입 대상 토지 및 건물 매입 현황

  1) 51-1외 3필지 토지 및 건물 전부 매입하여 건물 철거 완료한 후, (주)코람코자산신탁에 자산보관을 위해 소유권등기 및 신탁등기를 시행한 후, 분양보증서 발급을 위해  대한주택보증(주)에 신탁등기를 완료, 준공 후 수분양자들의 명의로 등기가 완료된 상태입니다.
   
< 토지 >

지번 소유자 면적(㎡) 특이사항
51-1 186세대
수분양자
446.30 소유권 이전 완료
(제한물권 없음)
51-5 82.6
51-8 10.90
51-9 113.70
합계 - 653.50


  2) 인허가 현황
      2010년 12월 29일 제15차 건축위원회에서 건축심의를 완료하였으며, 분양성 및 사업성의 제고를 위한 일부 평면 및 외관 변경 후 2011년 6월에 건축허가를 득하였으며, 2012년 12월31일 준공허가를 득하였습니다.


   3) 입지 요건
                                                   <사업지 위치도>

이미지: 광희영등포위치도

광희영등포위치도


   4) 교통 요건
                                              <사업지 위치도>

이미지: 광희영등포교통

광희영등포교통


[나] 서울시 영등포구 당산동3가 2-13 한국철도공사부지 개발사업

(1)사업 개요

 한국철도공사 소유부지(1필지, 11,306㎡)를 3필지(A,B,C필지)로 분할, 2개필지(A,C필지)를 회사가 매입 후 도시형생활주택으로 개발  ·분양하였습니다. 잔여 1필지(B필지)에는 한국철도공사(코레일)이 사원아파트를 건축하고 있습니다.

매입토지(A,C부지)의 대금 지급 조건은 다음과 같습니다.

- 전체 토지대금 630억원 중 251억원은 한국철도공사의 사원아파트 신축용 토지(B필지) 금액으로서 회사는 이를 차감한 후 잔액 379억원을 분양사업용 토지(A,C필지)대금으로 지급하였습니다.

- 379억원 중 매매계약 체결 시 5%, 잔금은 대물납부비(236억원)와 현금(143억원)으로 구성되며 대물납부비는 사원아파트부지에 사원아파트를 완공하여 지급하며 현금은 착공 전 기존 사원아파트 철거 후 지급하였습니다.

- 추가로 개발이익금을 지급하기로 약정하였으며 개발이익금 23억원은 매매계약 체결 시 10%, 잔금은 분납(분납이자 별도) 또는 일시납이 가능합니다.
 

1)사업 개요

구 분 내 용
사업내용 영등포 철도아파트부지 공동주택 개발사업
사업지 위치 서울 영등포구 당산동3가 2-13, 2-15번지
주 개발내용 공동주택
(도시형생활주택 292세대)
(지하1층 ~ 지상16층)
공사기간 2012.10∼2014.09(총24개월)
사업지 면적 6,806m2
건축 연면적 22,479㎡
개발 후 계획 분양


2)건축 계획 개요
<개요>

사업 명칭 영등포 철도아파트부지 공동주택
(분양용 토지 A,C 블록에 각각 도시형
생활주택, B블록에 사원아파트 신축) 개발사업
대지 위치 서울특별시 영등포구 당산동3가 2-13
(3개 필지로 분할 후 2-13, 2-14, 2-15)
지역, 지구 준공업지역, 토지거래허가구역
구조, 규모 철근콘크리트구조(RC조)
지하 1F / 지상 16F
용도 도시형생활주택(A, C블록 총 292세대)
도로 현황 10m 도로에 접함
대지 면적 공부상 면적 11,306.2㎡
제외지 면적 B블럭 4,500㎡
(철도사원아파트 부지)
실사용면적 A, C 블록 합계 6,806.2㎡
(각 3,403.1㎡)
건축 면적 A, C 블록 각 990.521㎡
연면적 지 하 5,485.96㎡
지 상 16,993.08㎡
합 계 22,479.04㎡
건폐율 29.11%
용적률 249.67%
주차 대수 법 정 200대
계 획 300대

* 상기 건축계획은 실제 시공 과정에서 변경될 수 있습니다.

<건축계획(안) : 전체>

구 분 분양(A) 사원아파트(B) 분양(C) 합계
대지면적 3,403㎡ 4,500㎡ 3,403㎡ 11,306㎡
(30%) (40%) (30%) (100%)
연면적 11,239㎡ 16,482㎡ 11,239㎡ 38,960㎡
세대수 149세대 149세대 149세대 447세대


<건축계획(안) : A필지 (C필지 동일) >                                                                                (단위:㎡)

Type 세대수 전용
면적
공용
면적
분양
면적
기타공용
면적
공급
면적
대지
지분
A-Type 42 43.947 17.776 61.723 4.018 65.741 24.783
B-Type 11 41.711 16.873 58.584 3.813 62.397 23.524
C-Type 48 48.975 19.811 68.786 4.477 73.263 27.620
D-Type 48 27.986 11.321 39.307 2.558 41.865 15.783
소 계 149 5,998.723 2,426.537 8,425.26 548.381 8,973.641 3,383.000


(2) 인허가 및 분양 현황
 2011년 10월 20일에 영등포구청 건축과(건축지원팀 T.02-2670-3702)에 건축계획심의신청서를 제출하였으며 '건축(심의)허가 사전 알리미'제도에 의거 주민 의견 청취를 경료하여 2012년 3월 건축심의를 득하였습니다.
○ 인허가 절차

구 분 관련법 담당 진행일정(예정)
민간사업자 공모 - 한국철도공사 2011.02.24
우선협상자 선정 - 한국철도공사 2011.04.04
사업추진협약체결 - 한국철도공사 2011.11.23.
토지매매계약   - 한국철도공사 2011.11.23.
토지사용승낙서징구 - 한국철도공사 2011.11월
건축심의 서울시 건축조례 제7조 영등포구청 2012.03월
사업계획승인 주택법 제16조 영등포구청 2012.08월
토지소유권 취득 - 한국철도공사 2012.10월
착공 신고 건축법 제21조 영등포구청 2012.10월
분양 신고 건축물의분양에 관한법률 제5조 영등포구청 2012.10월
건축물 사용승인 주택법 제29조 영등포구청 (2014.09월)

- 상기일정은 관계기관과의 협의에 따라 변경될 수 있습니다.

○ 분양 절차

구 분 관련법 담당 부서 진행일정(예정)
사업계획승인   주택법 제16조 영등포구청 2012.08월
토지소유권 취득 주택법 제16조 한국철도공사 2012.10월
착공신고 건축법 제21조 영등포구청 2012.10월
분양신고 건축물의분양에 관한법률 제5조 영등포구청 2012.10월
분양공고 (광고) 건축물의분양에 관한법률 제6조 영등포구청 2012.10월
분양개시 건축물의분양에 관한법률 영등포구청 2012.10월


[다] 서울시 성동구 하왕십리동 998번지 일원 공동주택 개발사업

가. 사업 개요

    본건 사업은 서울특별시 성동구 하왕십리동 998 번지 외 64필지 일원의 14,639㎡의 대지에 연면적 39,030㎡, 지하 3층, 지상 18층 규모의 3개동을 신축하여 272세대의 아파트 및 근린생활시설을 공급하는 사업임. 본건 사업은 2013년 10월에 착공하여 2016년 4월에 준공될 예정으로 총 사업기간은 31개월입니다.

구 분 내 용
사업명  하왕십리 공동주택 신축공사
대지위치  서울특별시 성동구 하왕십리동 998 번지 외 64필지
지역지구  제2종일반주거지역 
대지면적  14,639㎡ (총대지면적 14,662㎡ 중 국유지 23㎡ 제척)
사업면적  12,414㎡
건축면적  2,645㎡
건축연면적 지상 26,154㎡
지하 12,875㎡
37,906.174㎡
용적율 산정대상 연면적 26,154㎡
용적율  210.68%  
건폐율  21.31%  
건축규모  지하3층~지상18층(3개동)
구조  철근콘크리트구조
세대수 아파트272세대 및 근린생활시설 
주차대수  275대
착공월  2013년 10월
준공월  2016년 04월(예정)
사업기간 31개월(예정)
시공사  KCC건설 


나. 사업대상지 위치

     본 사업은 서울시 성동구 하왕십리동 998번지 일원에 위치하고 있으며, 사업지를 중심 남북으로 450m이격하여 지하철 5호선 행당역과 지하철 2호선 상왕십리역이 인접해 있고, 동측 1km지점에 중앙선, 지하철2, 5호선, 분당선 환승역인 왕십리역이 입지하고 있는 등 1.2km권내에 7개 노선을 이용할 수 있는 대중교통 여건을 갖추고 있습니다.아울러, 인접한 지역내 주요 도로는 지하철2호선 노선과 나란히 하고 있는 왕십리로와 사업지 서측에서 남북을 연결하는 난계로, 사업지 남측 행당로입니다.

다. 사업추진 일정

○ 인허가 절차

구 분 관련 법령(담당처) 진행일정
(예정일정)
비 고
지구단위계획심의완료
2008.08 기추진
사항
건축개발행위 허가 완료
2010.05
주택건설사업계획 승인
(삼환기업)

2010.07
건축심의 변경 완료
(하왕십리PFV)

2011.10
매도청구소송(방복례) 강제조정 확정
2012.05
삼환기업 워크아웃 신청및 기업회생개시신청
(채무불이행 발생)
* 건축주 변경(하왕십리PFV → 생보부동산신탁)
* 채권자 메리츠종금
   증권이 매도 권한 확보

2012.07
사업계획 변경 승인(생보부동산신탁)
2013.01
토지매매계약
2013.04
변경 건축심의 통과
2013.06
변경사업 승인 신청
2013.07
변경사업승인
2013.07
토지소유권 취득
(국공유지 매입 포함)
주택법 제25조
(성동구청 재산과,
자산관리공사)
2013.08.31
철거 신고 건축법 제36조(성동구청 건축과) 2013.08
감리자 지정 주택법 제24조
(성동구청 건축과)
2013.10
분양가상한제 심의 주택법 제38조의2
(성동구청 건축과)
2013.10
착공 신고 건축법 제21조
(성동구청 건축과)
2013.10
입주자모집공고 승인 주택법 제38조,
주택공급에관한규칙 제8조
(성동구청 건축과)
2013.10.23
분양 개시 주택공급에관한규칙 제9조
(성동구청 건축과)
2013.10.25
사용승인 및 입주개시 성동구청 건축과 2016.04 예정사항


라. 사업의

- 부동산 취득관련 위험 : 부동산개발 사업에서 토지 매입은 사업을 시작하기 위한 가장 중요한 전제 요건입니다. 회사의 각 사업과 관련하여 사업지의 매입을 완료하였습니다.  

 각 사업지는 토지이용계획서상 『토지이용규제 기본법』」시행령 제9조 제4항에 해당되는 토지거래계약에관한 허가구역[허가대상 : 면적 660㎡ 초과(준공업지역)]에 속하여 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』제118조 제1항에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 지방자치단체장으로부터 득하여 소유권 이전을 완료하였습니다.

 

- 인허가 위험 : 부동산 개발 사업에서 사업을 영위하기 위해서는 정부로부터 인가/허가를 득해야 하며 그 일정에 따라 사업이 지체되어 금융비용이 증가하거나, 또는 승인 여부에 따라 사업을 포기해야하는 경우도 발생할 수 있습니다.

각 사업지의 사업계획은 도시형생활주택(한국철도공사 부지 개발사업) 및 공동주택(아파트, 하왕십리 개발사업)을 신축하여 분양을 하기 위한 개발사업으로, 해당 구청으로부터 관련 건축심의 및 사업계획 승인을 받았습니다. 각 사업지와 관련하여 ⅰ) 사업계획 승인을 완료하였고, ⅱ) 분양계획 승인을 득하여 현재 분양을 완료 또는 진행중에 있으며, ⅲ) 향후 건물 완공 시 사용승인 여부가 남아 있습니다.

 

- 시공사의 잠재적 위험 : 회사는 존속기간 동안 시공 계약을 통한 개발사업의 목적물을 건설함에 있어 시공사의 자금경색, 파산 등의 이유로 공기를 제때 맞추지 못하거나 공사불능 상태에 빠지게 되면 회사의 배당수익이 하락할 위험이 있습니다. 이를 대비하여 시공사로 하여금 책임준공에 대한 보증 및 기성지급에 대한 철저한 사업관리, 시공사의 유치권포기 각서 등을 통해 위험 발생시 신속한 시공사 교체 등을 통해 위험 관리를 진행하고자 합니다.


- 부동산 분양 위험 : 부동산 분양과 관련하여 적기 분양의 가능성과 분양가액에 대한 위험이 존재합니다. 즉, 사업기간내에 부동산 분양에 실패하거나 준공 이후에도 미분양이 발생된다면 이익이 발생하지 못할 가능성이 있습니다.  

 본 보고서 제출일 현재 각 사업지의 분양율은 다음과 같습니다.

구   분 분양율 비고
2011 메이준 100% -
한국철도공사 부지 개발사업 100% -
하왕십리 개발사업  92% 보고서 제출일 현재 기준



2155.63

▼6.55
-0.30%

실시간검색

  1. 셀트리온186,000-
  2. 셀트리온헬스52,300▼
  3. 메지온169,000▼
  4. 삼성전자53,300▼
  5. 카카오157,000▲
  6. 흥아해운809▲
  7. 나노메딕스9,990▲
  8. 필룩스9,910▼
  9. 큐로컴1,550↑
  10. 인스코비3,230▲