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기업정보

케이탑리츠 (145270) K-TOP Reits Co.,Ltd.
거래소 / 소속업종 없음
기준 : 전자공시 반기보고서(2014.06)


II. 사업의 내용


1. 사업의 내용

가. 부동산투자회사(REITs)의 개요

부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 '부동산투자회사법'에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자ㆍ운용하고 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다.

부동산투자회사는 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사 그리고 기업구조조정부동산투자회사로 구분되며, 당사는 자기관리부동산투자회사로서 존속기간이 영속적이고 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자와 운용을 직접 수행한다는데 차이가 있습니다.

자기관리부동산투자회사 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의  투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
개발전문자기관리부동산투자회사 자산운용전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사로서 부동산개발사업에 대한  투자ㆍ운용을 목적으로 하는 회사
위탁관리부동산투자회사 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
기업구조조정부동산투자회사 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의투자ㆍ 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사


또한 자기관리부동산투자회사는 개발전문자기관리부동산투자회사와 자기관리부동산투자회사로 구분되며, 개발전문자기관리부동산투자회사는 부동산개발사업에 대한 투자ㆍ운용을 사업목적으로 하는 회사입니다. 따라서 당사는 총자산의 30%를 초과하여 부동산개발사업에 투자할 수 없도록 제한된 자기관리부동산투자회사입니다.


나. 부동산투자회사(REITs)의 국내시장 규모
2014년 06월말 기준 자기관리리츠 12개(14.0%), 위탁관리리츠 46개(53.5%), 기업구조조정리츠 28개(32.5%)로 총86개의 부동산투자회사가 운용중에 있으며, 이중 한국거래소 유가증권시장에 총 8개사 (케이탑리츠, 광희개발리츠, 이코리아리츠, 에프지엔개발리츠, 트러스와이제7호, 케이비부국, 코크렙제8호, 코크렙제15호)가 상장되어 있습니다.


연도별 리츠 증가현황 연도별 리츠 자산규모 증가현황
(단위: 개) (단위: 억원)
연도별 신규인가 인가리츠 순증가   연도별 순자산 총자산
2002 4 4 4 2002 3,285 5,584
2003 4 8 4 2003 7,064 11,460
2004 2 10 2 2004 8,014 14,360
2005 2 11 1 2005 10,085 17,439
2006 4 14 3 2006 10,463 33,296
2007 6 18 4 2007 23,926
49,819
2008 5 20 2 2008 27,743 48,724
2009 19 36 16 2009 39,979 69,891
2010 17 50 14 2010 36,597 76,312
2011 32 69 19 2011 41,996 82,308
2012 18 71 2 2012 54,002 95,291
2013 20 80 9 2013 59,156 117,876
2014.6 12 86 6 - - -

                                                                                                                    Source: 한국리츠협회

이미지: 리츠수 및 자산규모(한국리츠협회)

리츠수 및 자산규모(한국리츠협회)



2. 회사의 현황
가. 사업의 목적
당사는 부동산투자회사법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자 및 운용하고 그 수익(부동산임대소득, 개발이익, 매매차익)을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.

일반 투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로서 부동산에 직접투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산에 대한 분산투자를 통해 단일부동산에 내재 하고 있는 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다.

나. 자산의 구성

(2014.06.30 현재/단위 : 백만원)
항목 자산총액 비율 총자산대비
구성비율
부동산 토지 및 그 정착물 70,087 86.89% 85.21%



98.07%
지상권, 임차권 등 부동산
사용에 관한 권리
- - -
부동산개발사업 - - -
설립할 때 납입된 주금 및
신주발행으로 조성한 자금
10,571 13.11% 12.85%
부동산관련 유가증권 - - - -
유가증권 - - - -
금융기관 예치 - - -
기타자산 1,591 1.94% 1.93%
총자산 자기자본 28,665 34.85% 34.85% 100%
부채 53,584 65.15% 65.15%


. 사업의 내용

1. 영업의 개황


당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 자기관리부동산투자회사로서 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 또는 부동산관련 유가증권에 투자ㆍ운용하고 이를 통하여 발생한 이익(배당가능이익)을 투자자들에게 90%이상 의무배당하는 부동산전문투자ㆍ운용회사입니다.


회사설립(2010년 11월 4일) 후 2011년 2월 24일부로 국토교통부로부터 영업인가를 취득하고 2011년 8월 25일부로 제1호 투자자산인 쥬디스태화 본관 건물을 매입하였으며, 2012년 6월 18일 부로 완정빌딩(구 토성빌딩)을 매입하여 Tenant Repositioning을 통한 Value up Process를 지속적으로 추진하였습니다. 그 결과 2013 사업년도에는 쥬디스태화 본관 지하1층을 110억원에 매각완료함으로써 54억원의 Capital Gain을 달성하였습니다.

 

아울러 지속적인 신규투자를 추진하여 제 3호 투자자산인 판교산운아펠바움(2013년 4월 15일 소유권이전 완료), 제4호 투자자산인 화정빌딩(2013년 10월 15일 소유권이전 완료), 제5호 투자자산인 미원빌딩 14, 19층(2014년 3월 19일 소유권 이전 완료)을 추가취득하여 임대·운용하고 있으며 2014년 7월 14일에는 제6호 투자자산인 B.E교육연구시설에 대한 매입계약을 체결하였습니다. 또한 당사보유자산의 브랜드화를 위하여 토성빌딩을 “케이탑리츠 완정빌딩”으로 홀인원프라자를 “케이탑리츠 화정빌딩”으로 명칭을 변경하였고 앞으로도 브랜드화 및 브랜드가치제고를 위한 노력을 지속해 나갈 예정입니다.

 

1) 쥬디스태화본관

① 투자부동산 개요

제1호 물건인 쥬디스태화 본관은 부산광역시 부산진구 부전동 중앙대로 694에 소재한 연면적 15,926.92㎡, 지상9층 지하3층 규모의 근린·판매시설로, 당사는 지하1층 및 지상2층 내지 지상5층을 2011년 8월 25일자로 매입운용하였으나, 2013년 1월 9일 지하1층을 매각완료하였고 현재에는 지상2층 내지 지상5층을 운용하고 있습니다.


건 물 명 쥬디스태화 본관
위치 부산광역시 부산진구 부전동 중앙대로 694
용도지역 도시지역, 일반상업지역/방화지구, 최저고도지구
용도/구조 판매, 교육연구, 근린생활, 문화 및 집회시설/철큰콘크리트조
대지
면적
전체 1,961.30㎡
당사소유 809.73㎡
연면적 전체 15,926.92㎡
당사소유 6,392.81㎡
건폐율/용적률 77.93% / 628.34%
준공년도 1983년 4월 28일 (2003년 6월, 76.81㎡ 증축)
규모 전체 지하 3층 ~ 지상 9층
당사소유 지상 2층 ~ 지상 5층
최고높이 지상 48.30M, 지하 12.50M, 기준층 층고 3.75M
주차대수 102대 (옥내 기계식 100대, 옥내 자주식 2대)


② 투자부동산 특징

본건 부동산이 소재하는 서면역일대는 서면로타리를 주변으로 각종 금융기관, 업무용 및 상가시설, 롯데백화점 등 상업용 건물이 밀집하고 있으며, 지하철 및 각종 버스가 통과하는 편리한 교통여건으로 입지여건, 지명도, 임차인구성, 투자수익성 그리고 투자잠재성 측면에서 우수한 투자 장점을 가지고 있습니다.

구 분 Investment Advantage
입지여건 부산지역 5대 상권의 핵심지역에 위치
지하철 2개 노선 통과 및 연계 교통요충지
지하상가와 직접 연결되는 상권 연계성 확보
지명도 구 태화백화점, 쥬디스태화에 대한 지역내 높은 인지도
임차인구성 금융기관, 판매점, 학원 등 16개 다양한 업종의 임차인 구성: 높은 임대 안정성
투자수익성 감정가 대비 낮은 가격( 투자대비 높은 수익성 )
투자잠재성 유휴 용적률 확보(현재 용적률 628%, 법적용적률 1,000%)


③ 투자구조현황

매입당시 쥬디스태화본관에 대한 당사의 총 투자금액은 부대비용 포함 19,952백만원이며 취등록세 및 기타 비용을 제외한 실제 투자금액은 19,300백만원입니다. 당사는 차입금 80억원을 2012년 전액상환 하였으며 2013년 1월 9일 지하1층을 매각함으로써 현재 총 투자금액(부대비용 포함)은 14,333백만원으로 구체적인 잔여자산 및 소요자금의 조달 현황은 아래와 같습니다.

                                                                                               ( 단위 : 백만원 )

투자구조 조달구조
매입가격 부대비용 합계 자본금 담보대출※ 임대보증금 합계
13,865 468 14,333 387 11,000 2,946 14,333

※ 2013년 7월 16일 사모 신주인수권부사채 발행(110억)

④ 자산매각현황

2012사업연도 당사는 제 1호 운용자산인 쥬디스태화 본관에 대해 Tenant Repositioning을 통한 Value Up Process를 추진하여 매우 높은 수익성 개선을 이루었으며, 2012년 12월 5일자로 지하 1층을 110억원에 매각하는 계약을 체결하고 2013년 1월 9일자로 매각 완료함으로써 54억원의 매각차익을 실현하였습니다.


추진경과 발생 사실 주요 내용 비 고
매매계약체결
2012년 12월 05일
   
소유권이전
2013년 01월 09일
   
쥬디스태화 본관
 지하1층 매각완료
- 2012년 12월 5일 매매계약 체결
- 자산 처분내용
 가. 처분가액: 11,000백만원
 나. 장부가액: 5,587백만원
 다. 처분이익: 5,413백만원
 라. 장부가대비(%): 196.9%
- 매매대금 납입
 계약금: 2012년 12월 05일 입금
 잔 금 : 2013년 01월 09일 입금
잔금입금완료
소유권이전



2) 완정빌딩

① 투자부동산 개요

제2호 물건인 완정빌딩은 인천광역시 서구 원당대로 649에 소재한 대지면적 743.1㎡, 연면적 3,876㎡, 지상 7층 지하2층 규모의 업무시설·근린생활시설로 당사는 2012년 6월 18일자로 매입하여 운용하고 있습니다.

건 물 명 완정빌딩
위치 인천 서구 원당대로 649 (인천 서구 마전동 1015-4)
용도지역 준주거지역
용도/구조 업무시설, 제1종 근린생활시설 / 철근콘크리트조
대지면적 743.1㎡
연면적 3,876.08㎡
준공년도 2008년 5월 27일
규모 지하 2층 ~ 지상 7층


② 투자부동산 특징

본건 부동산이 소재하는 완정사거리는 인천광역시 서북부지역의 발전을 위한 택지개발사업을 통하여 조성된 검단신도시 지역에 속하고 있으며, 인천 지하철 2호선역(완정사거리역) 개통이 예정되어 있고 검단지구내 교통ㆍ주거ㆍ상업의 요충지입니다.

구 분 Investment Advantage
투자잠재성 인천 지하철 2호선역 개통 예정 (완정사거리역 출구 개설 예정)
지 명 도 검단지구 내 교통, 주거, 상업 요충지인 완정사거리에 위치
임차인구성 국민은행, 인천도시공사, 보험사 등 법인 임차인으로 구성
투자수익성 감정가 대비 낮은 가격(투자대비 높은 수익성 예상)


또한 본 건물은 완정사거리의 대로변 코너에 위치하고 있어 주변에 산재한 건물에 비해 가시성이 높으며, 상업용 건물 밀집지역내 업무용시설로서 그 활용성이 높고, 국민은행 등 금융기관(보험사) 및 인천도시공사가 임차인으로 입주하고 있으므로 임차인 구성의 안정성도 높습니다.

③ 투자구조현황

매입당시 완정빌딩에 대한 당사의 투자금액은 부대비용 포함 6,329백만원이며 취등록세 및 기타 비용을 제외한 실제 투자금액은 6,100백만원이며, 이에 따른 현재 구체적인 소요자금의 조달 현황은 아래와 같습니다.
                                                                                                ( 단위 : 백만원 )

투자구조 조달구조
매입가격 부대비용 합계 자본금 담보대출 임대보증금 합계
6,100 229 6,329 2,369 3,000 960 6,329



3) 판교아펠바움

① 투자부동산 개요

제3호 물건인 판교아펠바움은 경기도 성남시 분당구 산운로 199에 소재한 대지면적 598.20㎡, 연면적 580.77㎡ 규모의 단독주택으로 당사는 2013년 4월 15일자로 매입하여 운용하고 있습니다.


건 물 명 판교 아펠바움
위치 경기도 성남시 분당구 산운로 199
용도지역 단독주택
용도/구조 단독주택 / 철근콘크리트조
대지면적 598.20㎡
연면적 580.77㎡
준공년도 2012년 7월 30일
규모 지하 1층 / 지상 2층


② 투자부동산 특징

본건 부동산이 소재한 지역은 판교신도시 성남판교지구로서 자족기능을 강화한 도시생산기능을 확보하고, 편리한 교통체계와 자연환경 보전을 통한 쾌적하고 자연친화적인 주거단지로 구성되어 있으므로 임차인의 만족도가 높습니다.


구 분 Investment Advantage
입지여건 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 용인고속도로의 교차점
사통팔달 교통의 요충지
강남권 진입 20분 이내로 출퇴근 및 주요 상권 진입 편리
지 명 도 쾌적한 자연환경과 국내 최고의 타운하우스
임차인구성 장기 임대차계약(5년)으로 인한 공실률 0%의 임차인 구성
투자수익성 분양가 대비 낮은 가격 매입(투자대비 높은 수익성 예상)


③ 투자구조현황

매입당시 판교 아펠바움에 대한 당사의 투자금액은 부대비용 포함 4,737백만원이며, 이에 따른 구체적인 소요자금의 조달 현황은 아래와 같습니다.
( 단위 : 백만원 )

투자구조 조달구조
매입가격 부대비용 합계 자본금 담보대출 임대보증금 합계
4,586 151 4.737 1,377 3,330 30 4,737



4) 화정빌딩

① 투자부동산 개요

제4호 물건인 화정빌딩은 경기도 고양시 덕양구 화중로 72에 소재한 대지면적 1,327.8㎡, 연면적 17,255.64㎡ 규모의 업무시설 및 근린생활시설로 당사는 2013년 10월 15일자로 매입하여 운용하고 있습니다.

건 물 명 화정빌딩
위치 경기도 고양시 덕양구 화중로 72
용도지역 중심상업지역
용도/구조 업무시설, 운동시설, 근린생활시설 / 철골철근콘크리트조
대지면적 1,327.8㎡
연면적 17,255.64㎡
준공년도 2009년 11월 2일
규모 지하 4층 ~ 지상 12층


② 투자부동산 특징

본건 부동산이 소재하는 화정지구 상업지역은 지하철 3호선 화정역을 중심으로 동서남북으로 22,667세대의 대단지 아파트단지를 배후로 유동인구가 풍부하고 세이브존, 이마트, 롯데마트 등 대형 판매시설들과 함께 화정지역의 랜드마크 건물로 인식되고 있으며 병의원 및 금융기관, 대기업 지역본부 등 우수한 임차업체로 구성되어 안정적인 임대수익을 나타내고 있습니다. 또한, 화정지구 내 상업지역은 오피스 및 근린생활시설의 신규 공급이 제한적으로 신축 건물에 따른 공실 발생 가능성이 낮습니다.

구 분 Investment Advantage
입지여건 22,667세대 대규모 아파트 단지를 배후로 다양한 계층의 소비 및 임대수요
화정지구 내 중심상업지역 핵심상권에 위치
지하철 3호선 화정역과 화중로 대로변에 위치 교통의 요충지
지 명 도 세이브존, 이마트, 롯데마트 등 대형 판매시설들과 함께 화정지역의 랜드마크 건물
임차인구성 금융업(SC은행, 대우증권, 하나대투증권 등)과 근생업종(커피솝, 약국, 안경점, 웨딩홀)으로 다양한 임차인 구성
투자수익성 양질의 임차구성으로 안정적인 수익을 확보
오피스 및 근린생활시설의 신규 공급이 제한적으로 공실 Risk 낮음


③ 투자구조현황

매입당시 화정빌딩에 대한 당사의 투자금액은 부대비용 포함 36,634백만원이며, 이에 따른 구체적인 소요자금의 조달 현황은 아래와 같습니다.
                                                                                                                             ( 단위 : 백만원 )

투자구조 조달구조
매입가격 부대비용 합계 자본금 담보대출 임대보증금 합계
35,100 1,534 36,634 12,475 15,000 9,159 36,634



5) 미원빌딩

① 투자부동산 개요

제5호 물건인 미원빌딩은 서울시 영등포구 국제금융로 70에 소재한 대지면적 총3,696㎡ 중 373.26㎡와 총연면적 36,106.02㎡ 중 3,646.22㎡에 해당하는 14, 19층을 2014년 03월 19일자로 매입하여 당사가 운용하고 있습니다.

건 물 명 미원빌딩(14, 19층)
위치 서울시 영등포구 국제금융로 70 미원빌딩 14, 19층
용도지역 중심상업지역
용도/구조 업무시설, 운동시설, 근린생활시설 / 철골철근콘크리트조
대지면적 총3,696㎡ 중 373.26㎡
연면적 총연면적 36,106.02㎡ 중 3,646.22㎡
준공년도 1984년 09월 27일
규모 전체 지하 4층 ~ 지상 21층
당사소유 지상 14층, 19층


② 투자부동산 특징

본건 부동산이 소재하는 여의도역 일대는 최근 완공된 IFC를 비롯하여 한진해운, 한국투자증권, 유진투자증권 등 다수의 오피스빌딩들이 밀집하고 있으며, 여의도역(지하철 5, 9호선) 5번 출구로부터 약 700m(도보 10분 이내)에 위치하고 있으며, 여의도 환승센터가 인접하여 서울 각 지역 및 수도권과 연결하는 버스가 통과하는 편리한 교통여건으로 여의도 전역을 배후지로 하는 구매력이 매우 양호한 지역입니다.

구 분 Investment Advantage
입지여건 서울주요 오피스 권역 중 하나인 여의도 권역에 위치
서울국제금융지구 중 지원업무지구로 다양한 상업활동을 위한 오피스단지로 발전 예정
지 명 도 국제금융로 대로변에 위치, 인근 MBC방송국, 한국거래소 등과 함께 높은 인지도
임차인구성 회계법인, 연구소 등  다양한 임차인 구성
투자수익성 감정가 대비 낮은 가격(투자대비 높은 수익성 예상)


③ 투자구조현황

매입당시 미원빌딩에 대한 당사의 투자금액은 부대비용 포함 9,144백만원이며, 이에 따른 구체적인 소요자금의 조달 현황은 아래와 같습니다.
                                                                                                                            ( 단위 : 백만원 )

투자구조 조달구조
매입가격 부대비용 합계 자본금 담보대출 임대보증금 합계
8,750 394 9,144 2,073 6,600 471 9,144



6) 사업부문별 영업실적

2014년 반기 당사는 투자부동산을 기반으로 임대료 수입 2,409백만원과 관리비 및 기타수입 614백만원을 합하여 영업수익 3,024백만원을 달성하였습니다. 계속된 경제 불안과 부동산경기 침체에도 불구하고 매출액은 전분기 대비 8.89% 증가함으로써 안정적 성장구조를 마련하였습니다.


                                                      (단위: 원)
계정구분 영업실적
제5기 반기 제4기
임대료 쥬디스태화 본관 682,698,515 1,321,589,172
완정빌딩 194,373,703 404,515,926
아펠바움 150,577,614 224,508,921
화정빌딩 1,240,719,922 478,513,930
미원빌딩 141,354,358 -
소 계 2,409,724,112 2,429,127,949
매매손익 쥬디스태화 본관 - 5,413,167,545
완정빌딩 - -
아펠바움 - -
화정빌딩 - -
미원빌딩 - -
소 계 - 5,413,167,545
관리비 쥬디스태화 본관 222,588,281 434,987,663
완정빌딩 50,151,844 93,298,657
아펠바움 - -
화정빌딩 290,947,843 123,131,998
미원빌딩 - -
소 계 563,687,968 651,418,318
기타수입 쥬디스태화 본관 10,878,933 61,356,320
완정빌딩 1,587,973 -
아펠바움 - -
화정빌딩 38,679,058 14,565,540
미원빌딩 - -
소 계 51,145,964 75,921,860
영업수익 합계 3,024,558,044 8,569,635,672




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