thinkpool

[서울=뉴스핌] 아이뉴스24 = 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 재건축 사업 선도지구로 올해 2만6000가구 이상이 선정된다. 이에 신도시 입주민들은 환영하는 분위기지만 선도지구 선정을 위해서는 주민 동의율이 관건이다. 최근 공사비, 추가분담금 상승으로 부담이 커진 상황이라 주민 동의를 끌어내기 위해선 결국 사업성이 판가름할 것이란 관측이다.

◇1기 신도시 "오래 기다렸다…올해 물량 확대" 기대

박상우 국토교통부 장관은 22일 오전 정부서울청사에서 1기 신도시 지방자치단체장들과 간담회를 개최한 후 '1기 신도시 정비 선도지구 선정 계획'을 발표했다. 올해 1기 신도시 선도지구로 2만6000가구를 선정해 오는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 사업을 추진하겠다는 게 핵심이다. 지역별 선정 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 4000가구를 선정하되, 신도시별로 추가로 1~2개 구역을 제시한 물량 대비 최대 50% 이내 수준으로 늘릴 수 있다.

신상진 성남시장은 이 자리에 참석한 후 기자들과 만난 자리에서 "분당은 노후 주택이 많고 통합 재건축을 추진한다고 하면 현재 7700가구 정도 대기 물량이 있어 8000가구는 부족하다"고 밝혔다.

재건축을 손꼽아 기다리는 노후 주택이 즐비한 만큼 올해 물량을 더 늘려야 한다는 취지로 풀이된다. 국토부는 내년부터는 매년 일정 물량을 선도지구로 선정해 오는 2033년까지 누적 기준 분당 8만4000가구, 일산 6만2000가구 등을 지정한다는 계획이다.

최우식 1기 신도시 범재건축연합회장은 "오래 기다려왔던만큼 올해 선도지구 선정 물량을 늘려주면 좋겠다"며 "단지별 형평성 문제와 향후 지구 지정 후 착공까지 걸리는 시일 등을 고려해야 한다"고 기대감을 표했다.

그러면서 최 회장은 "분당의 경우를 보면 총 가구수가 9만7000가구 수준으로, 향후 5~7년 내에 사업을 추진하기 위해서는 발표한 최대 1만2000가구보다는 1만5000~2만가구로 늘려야 한다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 아이뉴스24 = 성남시 분당 아파트 일대 모습 npinfo22@newspim.com

◇선도지구 선정 위해선 '주민 동의' 관건

선도지구에 선정되기 위해서 통합 재건축 단지로 추진하거나 주민 동의가 높을수록 유리하다. 국토부가 단지별 정량 평가를 하기 위해 '표준 평가 기준'을 제시했다. 항목별로 주민동의율이 60점 배점으로 가장 높다.

주민 동의율이 최소 50% 이상은 되어야 한다. 주민 동의가 50% 이상이면 10점, 95% 이상이면 최대 배점이 60점을 받는다. 다만 점수 배점은 공모 신청 구역들의 동의율 최소·최대값 등으로 대체 가능하다고 명시했다.

또한 △도시 기능 활성화 필요성 △정비사업 추진의 파급 효과 등 다른 항목은 10점씩인데, 통합 정비 참여 주택 단지, 주택수가 많을수록 유리하다.

대기 물량이 많은 분당신도시 등에서는 경쟁이 치열해질 수밖에 없다. 통합 재건축으로 각 항목의 높은 배점을 확보하는 것도 필요하다.

◇윤석열 정부 공약 이행…그간 공사비·분담금 천정부지

주민 동의와 통합 재건축 여부는 결국 '사업성'으로 결정된다. 고령 주민이 많고 15층 높이의 구축 아파트가 많은 곳일수록 사업성을 담보하기 어려워 주민 동의를 이끌어내기 어렵다. 이 때문에 여러 단지를 묶어 통합 재건축을 통해 '표준 평가 기준'에서 높은 평가를 받고 사업성 확보도 필요하다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주민동의율이 차지하는 비중이 상당하다. 1기 신도시 초기부터 입주하신 분들은 경제활동의 전성기가 지난 경우가 대부분이다"라며 "개별 조합원들의 자금 여력, 즉 추가분담금 감당 수준 여부가 정비사업 추진의 관건"이라고 말했다.

그러면서 "사업 추진 속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 커서 향후 지역별 양극화로 이어질 가능성이 있다"고 덧붙였다.

윤석열 대통령의 공약인 1기 신도시 재건축 추진은 기대보다 특별법 시행이 늦어졌다. 그사이 대내외 여건 악화로 주택 수요가 많은 서울에서조차 공사비, 추가분담금 상승으로 정비사업의 수익성이 악화하고 있어 사업성 확보다 사업 추진 속도가 기대와 다를 수 있다.

남영우 나사렛대학교 금융부동산학과 교수는 "초고층으로 사업을 추진한다고 해도 공사비 부담이 만만치 않은 게 현실"이라며 "향후 일반분양 공급량이 늘어난다고 해도 이를 모두 시장에서 소화할 수 있을지도 중요하기 때문에 건설사들이 적극적일지 지켜봐야 한다"고 분석했다.

남 교수는 "2~3년 전만 해도 지금과 분위기가 달라 수익성이 기대됐지만, 지금은 시장 분위기가 안 좋은 상황에서 공사비도 올라서 지금은 실효성(004800)을 잘 따져봐야 할 것"이라고 전했다.

이 기사는 아이뉴스24가 제공하는 기사입니다