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동사는 2004년 피혁제조업체인 엠씨타운을 인수하여 우회상장한 골프장 및 레저시설 운영전문업체이다. 관계사인 중앙CC, 리츠칼튼CC, img내셔널CC 등 골프장 건설 및 운영노하우를 활용하여 남해힐튼 리조트 개발, 금강산 아난티 리조트 개발, 안면도 및 진해 관광단지 개발 사업을 추진하며 세계적인 종합 리조트 기업으로의 성장을 꿈꾸고 있다.

성장 중인 레저산업

주5일제와 확립과 웰빙 풍조의 확산으로 레저, 문화에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 대표적인 고급 레저스포츠인 골프에 대한 수요도 나날이 증가하고 있고 더 이상 골프는 특권 계층의 스포츠가 아닌 대중성 있는 스포츠로 진화하고 있다. 동네마다 늘어나고 있는 골프연습장과 스크린골프장만 봐도 최근 진행되고 있는 골프열풍을 실감할 수 있다. 반면 늘어나는 골프인구에 비해 골프장 공급은 따라가지를 못하고 있는 것이 사실이다. 한국의 골프산업은 아직 공급자우위의 시장이라고 할 수 있다.

골프인구는 매년 10%이상씩 성장해 왔으며 이러한 성장율은 향후에도 지속적으로 유지될 것으로 전망된다. 한국레저산업연구소의 자료에 따르면 2010년에는 골프인구가 2,473만명으로 늘어날 것으로 추산된다. 그렇다면 지금 골프장 숫자인 280개의 약 1.5배인 420개의 골프장이 필요하다는 결론인데 약 10년 동안 100개 정도 증설될 것이라는 것이 업계의 정설이다. 현재 한국인이 해외에서 쓰는 골프 비용이 1조를 넘을 것으로 추정되고 있으며 정부차원에서도 외화 유출을 막고, 국내 관광산업 육성과 내수진작, 세재확보를 위해 국내 퍼블릭 골프장 건설을 추진하고 있는 상태이다.

매력적인 비즈니스 모델

동사의 회계처리를 살펴보면 회원권 분양으로 유입되는 회원보증금, 입회예수금, 장기선수금은 부채 계정에 기록되나, 실질적으로 자본비용 없는 자본이라고 볼 수 있다. 왜냐하면 10년 뒤 고객이 풋백옵션을 행사할 수 있으나 회원권 가격의 상승을 고려하면 실질적으로 회원이 풋백옵션을 행사할 가능성은 거의 없기 때문이다. 따라서 회원권 분양에 성공하여 유입된 현금으로 인해 자산증대효과가 일어나고, 이는 손익계산서에 매출로 계상이 안되기 때문에 수익도 발생하지 않고, 따라서 세금도 내지 않는다. 이렇게 자산으로 유입된 현금은 일부를 제외하고 골프장 및 콘도 공사비로 사용되어 유형자산으로 둔갑하고, 이러한 골프장과 콘도 운영으로 인해 매년 창출되는 캐시플로는 잉여현금으로 축적된다.

즉, 동사의 BM은 회원보증금을 실질적인 자본으로 볼 경우, 회원권 분양으로 유입된 대규모의 현금흐름이 손익계산서를 거치지 않아 세금도 내지 않고 곧바로 자산으로 꽂히는 구조를 가지고 있다. 이런 식으로 계속 프로젝트성 개발을 통해 세금 안내고 자산을 늘려가며 기업가치를 증가시킬 수 있는 구조를 가진 것이다. 또한 늘어난 자산이 매년 창출하는 안정적인 캐시플로는 손익계산서를 통해 잉여현금으로 쌓이면서 동사의 수익가치를 증가시킨다.

그러나 순이익 기준으로 보면, 회원권 분양이 이루어질수록 광고선전비, 판매수수료, 지급수수료 등 수익 없는 비용이 발생하여 수익성이 악화되는 것으로 보이게 된다. 또한 유형자산에 대한 감가상각이 진행될수록 장부상의 이익악화가 심화된다. 이로 인해 적자가 발생한다면 세금도 없고, 배당도 없는 결과로 이어진다. 결국 동사는 개발 및 회원권 분양을 통해 자산가치가 지속적으로 증가하면서도, 이에 대한 세금도 내지 않으며 그 자산으로부터 매년 안정적인 캐시플로 창출이 가능한 매력적인 비즈니스를 영위하고 있는 것이다.

남해힐튼의 성공과 사업확장

남해힐튼 리조트의 콘도 및 빌라의 경우 100% 분양이 성공을 하여 약 1,200억 원의 현금유입이 일어났다. 세계적인 호텔 브랜드인 힐튼에 리조트 운영을 아웃소싱하고 골프장관련 매출을 제외한 호텔 관련 매출의 5%정도 수수료를 지급하고 있다. 남해의 수려한 자연경관과 힐튼의 호텔운영 노하우가 시너지를 내면서 성공적인 사업으로 안착한 상태이다. 동사는 남해힐튼의 성공을 바탕으로 금강산 아난티 리조트 건설과 안면도 및 진해 관광단지 사업을 추진하고 있다.

금강산 아난티의 경우 이미 2,000개 이상의 회원권이 판매가 되어 약 500억 이상이 유입되었다. 그러나 올해 시범라운딩까지 마치고 영업개시 일주일 전 터진 금강산관광 중단사태로 인해 동사의 금강산 영업은 타격을 입고 있으며, 현재 현금유입이 없는 상태에서 유지비용만 소모되고 있는 실정이다. 또한 남북관계의 악화에 따른 향후 사업재개에 대한 예측이 힘들다는 것도 리스크로 작용하고 있다. 안면도 사업의 경우 우선협상자로 지정이 되었으나, 우선협상자 선정과정과 관련하여 소송이 진행 중이라 사업진행에 차질을 빚고 있다. 최근 2심에서 승소함으로써 향후 사업진행 재개에 대한 기대감이 든다.

남해힐튼이라는 첫 사업에서 성공을 거두었고, 금강산 아난티 리조트 회원권 판매도 성공적으로 마무리되었지만 금강산 관광중단과 안면도 사업관련 소송이라는 암초를 만나 신규 사업 확장에 빨간불이 켜진 상태이다. 추후 동사의 기업가치는 이러한 신규사업의 순조로운 진행결과에 따라 좌우될 것으로 보인다.

* 남해힐튼 리조트 조감도

* 금강산 아난티 리조트 조감도