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현재 집을 보유하지 않은 상태라서 부동산을 통한 재테크는 중요한 영역일 것입니다.

 

부동산은 주식과 다른 점이 있기도 하지만

자산이라는 측면에서 비슷한 동시에 동시 흐름을 타기도 합니다.

 

우선 자산이라는 측면에서

자산 시장에서 유동성이 크게 증가하면(시장이 돈이 넘쳐나면)

주식이든 부동산이든 뭐든지 오르게 됩니다.

2002년부터 최근까지 그랬습니다.

 

최근에는 유동성의 모멘텀이 줄어들면서,

주식은 2006년 1년간 횡보하였고, 부동산은 2006년 겨울부터 조정에 들어갔습니다.

 

부동산이 주식이랑 다른 점은 환금성이 부족하다고 합니다.

즉 팔려고 할 때 곧 바로 팔리지 않기 때문에 원하는 가격과 시기에 맞춰서 팔 수가 없죠.

 

 

현재 부동산이 일본처럼 폭락한다고 (수년전부터) 그러는 사람들이(정부정책주의자)이 있는가 하면

지금은 비록 조종국면에 진입했지만 (우량주:버블세븐) 추세적으로도 강할 것이라고 하는 사람들(시장주의자)들이 있습니다.

 

주식하는 사람들과 같이 부동산과 관련된 사람들은

정부 정책에 의해서 시장이 왜곡되는 것을 싫어하기 때문에

항상 정부 정책에 대해서 반대 의견을 교묘히 흘려보내곤 합니다.

 

어떤분 말씀처럼,

언론 때문에 나라가 돌아가지 않는다고 ...

 

한마디로 (부동산) 시장주의자들과 (정부) 정책주의자들의 이데올리기 싸움이나 마찬가지이죠.

 

잘 보시면, (신문+언론) 두 이데올로기의 치열한 싸움판입니다.

시장은 수급에서 의해서 결정된다고 하지만

시장에서  최후까지 살아남아서 시장을 지배하는 것은 시장 참여자들의 심리라고 합니다.

그래서 저렇게 치열하게 이데올로기의 공세를 퍼붓고 있는 것이지요.

 

이런 장황한 얘기를 하는 것은

(늘 그랬듯이) 항상 기본적인 것부터 바로 잡고자 하기 위해서입니다.

즉 시장의 힘과 방향성을 이해해야만 시장에서 살아남을 수 있습니다.

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주식 투자를 하시면서 많은 고민을 하실 겁니다.

비록 수익과 손실에 관계없이 그런 고민을 하게 되겠지만 ...

 

직장 생활을 해보셔서 아시겠지만

직장인이 저축으로 1~2천만원 모으는 것이 얼마나 어려운지 아실 겁니다.

그런데 1~2년 사이에 주택이 1~2억씩 오른다면

미보유자 입장에서는 절망의 늪으로 밀어넣는 심정이겠지만

보유자 입장에서는 10년 이상 저축해도 모으기 힘든 자산을 1~2년만에 형성한 셈이죠.

 

물론 앞으로는 이전처럼 저렇게 주택으로 고수익을 올리기는 쉽지 않지만

(나중에 아시게되겠지만) 여전히 부동산으로 부를 축적하는 기회는 많습니다.

주식처럼 운이 좋게 특급 호재가 겹쳐서 대박이 나는 경우도 있을 수 있고

그렇지 않더라도 (주택 상승에 유리한) 여러 가지 재료로 인하여 상대적으로

상승율이 높은 지역이 있을 수 있습니다.

 

다만 이전에서 주택이 오르면 오른 만큼 대부분 챙길 수 있었지만

앞으로는 6억원이 넘어가면 양도세가 많아져서 상대적으로 수익이 작아집니다.

따라서 부동산으로 돈을 벌 수 없는 것이 아니라 예전만큼은 고수익을 얻을 수 없게 된 것이죠.

게다가 서울의 저평가된 평균적인 아파트(27 ~ 33평)는 대부분 3억을 넘었기 때문에

가격 상승으로 혜택을 보는 구간이 작아졌을 뿐입니다.

 

정부 정책주의자들이 겁주는 핵심은 일본식 부동산 폭락인데

(앞서 말했듯이)부동산이 폭락한게 아니라 경제 자체가 몰락하면서

주식이 먼저 폭락하고, 뒤 이어서 부동산이 폭락했습니다.

또한 일본 부동산 시장의 구조가 한국과는 달라서 1/5 ~ 1/10토막이 났던 것이지요.

 

물론 한국도 경제적으로 심각한 위기가 직면한다면

일본처럼 똑같은 상황에 빠질 가능성은 높지만 진행 양상은 다를 수도 있습니다.

 

주식에서 보셨듯이 자산은 오를때나 떨어질때나 항상 시장을 이끄는 대장이 중요합니다.

오를 때도 더 빨리 많이 오르고, 떨어질 때도 천천히 조금 떨어지죠.

 

 

부동산 폭락 주의자들은

지금 부동산을 구입하면 천정에서 잡았다고 고점에 물릴 수 잇다고 합니다.

 

이건 그때 가봐야 아는 것이지만, 부동산 시장주의자들은 생각이 다릅니다.

 

 

요즘도 부동산이 많이 떨어지고, 더 떨어질 것이라는 뉴스가 간간히 나오지만

실제로 그렇게 떨어진 지역은 과거에 많이 올라서 (조정에 가까운)하락 구간에 있다고들

시장주의자들은 생각합니다.

 

오늘도 서울 동북부 지역은 계속 오르고 있다고 뉴스가 나왔더라구요.

최근에 강북지역은 계속 오르고 있거든요.

집값 상승으로 인하여 정책 실패에 대한 부담감이 큰 정부 정책주의자들은

시장이 떨어지는 현상만을 뉴스로 흘리고,

반대로 정부 정책의 반대하는 시장주의자들은 집값이 상승하는 뉴스를 중점적으로 부각시킵니다.

 

 

 

중요한 것은 집값이 오르고 있다는 점이죠.

주식처럼 대세 상승장이 오면, 주도주가 먼저 급등하고,

이어서 주변부가 키맞추기 흐름에 동참하게 됩니다.

주식이랑 크게 차이가 없습니다.

어떤 종목이 많이 오르면 상대적으로 안 오른 종목은 싸게 보이기 때문에 가격이 오르게 되는 거죠.

그래서 버블세븐 지역이 오른 뒤에 조정에 진입하니까

주식 처럼 강북지역, 수도권 서북부(인천, 김포, 파주), 수도권 동북부(도봉, 의정부)가

뒤 이어서 키맞추기를 하고 있는 셈이죠.

 

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이렇게 주택 시장의 흐름을 말씀드리는 것은

앞으로 주택 구입에 대한 이해를 돕기 위해서입니다.

 

앞서 (선도주) 버블세븐 급등과 조정 뒤에 (후발주) 강북 주변부 동조 상승에 대한 설명했지만

핵심은 따로 있습니다.

(비슷한 조건의 아파트를 기준으로)

버블 세븐의 어떤 지역은 2006년 2억 올랐다가 지금 5천만원 정도 하락햇는데

주변부는 3천 ~ 8천 정도 올랐습니다.

대장주와 후발주의 수익율 면에서 배이상 차이가 납니다.

 

이건 주식처럼 부동산에서 몇 가지 대장주 개념이 있는데

부동산 투자에서는 주식과 같이 원칙이 있습니다.

최근 수년간 그런 원칙에 충실한 사람이 구입한 아파트와 그렇지 않은 사람과

집값 상승율이 배 이상 차이가 나고 있습니다.

 

모든 투자는 시장의 힘과 방향성을 알아야 하고

반드시 거기에 합당한 원칙과 기준이 있어야 합니다.

그래야만 실패를 하지 않고, 성공을 하더라도 수익율에 현저한 차이가 나타납니다.

 

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만약 본인이 구입한 주택이

시장 평균 상승율 (5 ~ 8%)보다 많이 올라야만 성공적인 부동산 투자입니다.

겉으로 보면 주택 가격이 상승했으니까 (비보유자 입장에서는) 좋아보이지만

실제로는 대부분 실패한 투자자들입니다.

 

최근 서울 동북부 방면은 10년간 집값이 안 오르다가 2006년 후반부터 40 ~ 70% 정도 올랐습니다.

(참고로 버블 세븐은 300% ~ 500% 올랐습니다.)

 

하지만 10년동안 은행에 맡겼다면 최소한 70%이상 이자가 붙기 때문에

2006년에 70%올랐다고 해봤자 실질적으로는 손해를 본 것이나 다름없습니다.

 

투자 마인드...매우 중요합니다.

시장은 저절로 가만히 있어도 7%정도는 저절로 상승합니다.

그래서 어떠한 투자를 하더라도 반드시 7%이상 수익을 내야만 최소한 원금을 지킨 셈이죠.

 

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당장 집을 구입하지 않더라도

주택 구입 요령에 대해서 관심을 가져야 합니다.

대개 닥쳐서 시간에 쫒기면

"소박하게 살집만 있으면 되잖아"라고 위안을 삼으며 대충 주택을 구입하게 되는데..

 

이런 분들이 집을 사고나서 5~10년 지나고 나서 무척 후회를 많이 합니다.

아마도 집을 살 당시에 서너군데 이상 집을 보게 되는데

시간이 지나서 보면, 이 중에서도 많이 오른 집이 있기 마련입니다.

왜 그때 그집을 사지 않았을까...

 

물론 이런 생각없이 운좋게 본인이 매입한 집이 크게 오르는 경우도 있지만

대부분은 그다지 욶이 좋지 않습니다.

왜냐하면 집을 구입할 때는 동원할 수 있는 자금을 전부 동원하기 때문에

이왕이면 싸면서 큰 집을 원하는 경향이 있습니다.

 

그런데 같은 돈에 더 큰집이 있다는 것은

그만큼 매력이 없어서 안 오르고 있었던 것인데도,

구입 당시에는 그런 생각을 못하게 되는 것이죠.

 

같은 돈이면 넓은 집이 좋다는 생각으로 ...

집은 크고 넓은 것도 중요하지만

개인 일생을 책임질 자산이라서 자산 상승 효과도 매우 중요합니다.

 

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시간을 두고 주택 구입에 대한 관심을 가져 보시고

일년에 2번은 마음에 두는 지역을 생각해내서 직접 다녀보세요.

그리고 시간이 지나서 집값을 비교해보면 차이가 날 것입니다.

그럼 왜 그런 차이가 나는지, (예전에 신문에 보았던 내용이 그대로) 알게 될 것입니다.

 

만약 주택 구입에 대한 기본적인 공부를 하고서

집을 구입 뒤에 집값이 상대적으로 더 올랐다면

아마도 지금 주식으로 모으는 돈보다 많을 수도 있습니다.

 

투자는 수익도 중요하지만 투자를 위해서 지불해야하는

시간적, 정신적 비용도 무시할 수 없습니다.

 

중소형주 단기 매매의 가장 커다란 문제점은

단기 변동성으로 인한 손실보다도

시간이 지났을 때 축적되는 것이 거의 없기 때문입니다.

우량주 투자나 부동산 투자는 시간을 두고 연구를 하면

시간에 비례해서 누적되는 지식으로 인하여 시간이 주는 지식의 복리효과가 발생합니다.

 

하지만 단기 매매는 그런 지식의 복리효과가 전혀 없습니다.

 

재무전문가들이 한결같이 하는 말이 있습니다.

일정한 수준의 재무 안정에 도달할 때까지는 철저하게 안전한 투자를 하라고 합니다.

 

지루하고 재미는 없지만

그걸 극복하기 위해서 지혜를 모아 보세요.