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[부동산/리츠] 물류센터 시장 전망: 단기 공급 부담을 소화하는 시기

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조회 53 2022/03/15 20:45

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ㆍ 수도권 물류센터 시장, 2022-2023년 역대 최대의 공급 예고로 변곡점

ㆍ 주목할 지역은 동남권과 서부권(인천)으로 양극화, 2024년 이후 임대료 인상 본격화

ㆍ 저온창고의 리스크 대비해야. 다양한 변수에도 물류센터의 cap rate 유지 전망



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역대 최대의 공급 예고: 그간 호황이던 물류센터 시장은 공급이 급증하며 우려가 커지고 있다. 인허가 수치로 추정 시 2022-2023년 대형 물류센터의 연평균 예상 공급량은 142만 평으로 예년의 2배 수준이다. 상품별 차별화 속에서도 대체로 시장 연착륙을 예상하는 이유는 세 가지다. ① 공급의 32%가 집중될 서부권(인천)은 상온창고의 경우 현재까지는 우려대비 임대환경이 양호하며, 임차인의 이동이 어려운 산업용 부동산의 특성상 인천의 공급 증가가 타 지역에 영향을 줄 가능성은 낮다. ② 건설원가 급등으로 공급량의 약 20%는 지연 혹은 취소 가능성이 높다. 이 경우 연평균 14%의 성장이 예상되는 이커머스가 흡수할 수 있는 수준의 공급량이다. ③ 인허가 급감으로 2024년부터 공급량은 예년 수준으로 회귀한다.


2024년부터 전반적 임대료 상승 예상: 향후 주목할 지역은 동남권과 서부권으로 양극화를 보일 것이다. 금리, 보험료, 자재비 등 모든 임대원가가 상승하는 가운데 화주들의 공간 확보 경쟁이 치열한 동남권은 두 자릿수 임대료 인상 사례가 나타나며 비용 전가가 원활한 것으로 파악된다. 인천은 서울과의 높은 접근성은 장점이나 공실이 현재의 9%에서 추가 상승할 수 있어 실질 임대료 인상을 포기하는 상황이 지속될 것이다. 본격적인 임대료 인상 시기를 2024년 이후로 예상하는 이유는 ① 공급 충격이 일단락되고, ② 임차인의 가격 전가가 후행적으로 나타날 것이며, ③ 개발 기회가 급감하기 때문이다. 외부 변수가 불안해질수록 검증된 개발주체의 이점이 부각될 것이다. 선임차/선매입 거래를 이끌어 낼 수 있는 축적된 경험, 자본력, 개발에서 운영 후 매각까지 밸류체인의 통합 등이다.


저온창고의 리스크 상승: 저온창고는 수요에 부응하며 개발되기보다 투자비 부담을 상쇄하기 위해 오로지 시행사 관점에서 공급이 증가해 리스크가 커지고 있다. 혼합 물류센터 내 저온 비중을 30%로 일률 가정 시 2011-2021년 공급된 물류센터 중 저온 비중은 13%, 2022년은 18%로 증가할 전망이다. 현재 상온창고는 지역과 무관하게 임차계약이 무난한 편이지만 저온창고는 2023년으로 갈수록 임차인 확보에 어려움을 겪을 것이다. 대량 공급이 예정된 인천 외에도 여주, 평택 등 서울에서 거리가 멀어지는 저온창고일수록 유의해야 한다.


개발 기회의 축소, 투자 수요의 확대: 다양한 리스크 속에서도 수도권 물류센터의 cap rate는 유지 혹은 소폭 하락할 전망이다. ① 개발원가 상승을 반영해 자산가치는 상승 압력을 받고 임대료는 후행적으로 인상될 것이다. ② 기관 투자자의 주요 투자자산으로 선호가 지속될 것이다. 투자기회가 제한적인 오피스와 주거용의 대안인 동시에 성장하는 시장이기 때문이다. 2021년 거래 주체의 97%가 펀드와 리츠였으며 향후에도 지속될 흐름이다. ③ 그간 물류센터 시장은 폐쇄적 특성에 따라 높은 할인율이 불가피했으나 최근 시장 정보가 공개되며 리스크 프리미엄이 축소되고 있다. 특히 ESR켄달스퀘어리츠의 상장은 정보 투명성에 기여했다. ④ 부지확보와 인허가의 어려움, ESG 강화 등의 변화로 공급에 제약요인이 커지고 있다. 이는 선진국에서 이미 나타난 변화이며 자산가치 상승의 주요인이다. 국내 역시 향후 2년간의 공급 증가를 감내하며 장기적 관점의 투자가 이뤄질 것이다.


삼성 이경자

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